Verkoopt u woningen met asbestdaken?

Vanaf 2024 komt er een verbod op asbestdaken en asbestgolfplaten. Particulieren en bedrijven mogen die dan niet meer bezitten.

Hoe de regeling er exact uit komt te zien is nog onbekend. Toch kunnen makelaars op deze toekomstige wetgeving inspelen. Indien er in deze tijd een woning wordt verkocht met een asbestdak of asbestgolfplaten is het raadzaam om koper hierover in de koopovereenkomst te informeren middels onderstaande clausule. Koper kan dan zelf een onderzoek instellen naar de kosten voor het verwijderen van de asbest.

2024: verbod op asbestdaken of asbestgolfplaten
Vanaf 2024 komt er een verbod op asbestdaken en asbestgolfplaten. Particulieren en bedrijven mogen die dan niet meer bezitten. Bedrijven kunnen gebruik maken van subsidieregelingen voor de verwijdering van asbest. Voor meer informatie over de subsidieregelingen verwijzen wij u naar de overheid. Particulieren moeten de kosten voor het verwijderen van asbest zelf betalen. Koper verklaart bekend te zijn met deze wetgeving en vrijwaart verkoper voor elke aansprakelijkheid, hoe ook genaamd en onder welke titel dan ook, die uit de aanwezigheid en/of verwijdering van asbesthoudende stoffen/materialen kan voortvloeien.

Aansprakelijkheid asbest, hoe zat het ook alweer?
Onlangs kwam deze vraag aan de orde in deze zaak.

Feiten
Verkoper verkocht een woning met asbest in het dakbeschot. Koper was hiermee bekend. Na de overdracht werd bij een verbouwing van de badkamer een wand opengebroken, waarachter eternietplaten werden aangetroffen. Ook zijn er eternietplaten in de spouwmuren rondom de woning aangetroffen en losse restanten eternietplaten in de kruipruimte.

Op grond van artikel 5.3. van de NVM-koopovereenkomst mag koper verwachten dat de woning de eigenschappen bezit voor normaal gebruik. Koper is van mening dat het asbest het normale gebruik als woonhuis belemmert en stelt verkoper hiervoor aansprakelijk.

Asbest eternietplaten in de spouwmuur
Volgens de rechtbank gaat het bij de vraag of het aangetroffen asbest het normaal gebruik van de woning belemmert, niet alleen erom of het asbest het woongenot belemmert, maar ook of het asbest op (afzienbare) termijn moet worden verwijderd om ook in de nabije toekomst het woongenot te kunnen behouden.

De rechtbank overwoog dat koper met betrekking tot de spouwmuren niet het voornemen had om werkzaamheden uit te voeren. Nu de eternietplaten zich bevonden in de spouw, kan niet worden geoordeeld dat deze eternietplaten een gevaar voor de gezondheid opleverden of anderszins afbreuk deden aan het woongenot of de gebruiksmogelijkheden van de woning zolang met betrekking tot die muren geen werkzaamheden werden verricht. Het normale gebruik als woning wordt dan ook niet belemmerd.

Asbest in badkamerwand(en)
Volgens de rechtbank moet verkoper er rekening mee houden dat koper op kortere of op langere termijn de in de woning aanwezige badkamer zal (laten) verbouwen om het woongenot van de woning te behouden. Nu koper bij het uitvoeren van een dergelijke verbouwing eternietplaten in de badkamerwand(en) heeft aangetroffen, dienden deze te worden verwijderd om gezondheidsrisico’s te voorkomen en ook anderszins geen afbreuk te doen aan de gebruiksmogelijkheden van de woning. De aanwezigheid van de eternietplaten in de badkamerwand(en) belemmert het normaal gebruik als woonhuis.

Asbest in de kruipruimte
Verkoper dient er tevens rekening mee te houden dat een kruipruimte van een woning op enig moment door de koper zal worden betreden. Nu in de kruipruimte van de woning losse restanten van eternietplaten zijn aangetroffen die schadelijk zijn voor de gezondheid, moeten er preventieve maatregelen worden getroffen om de kruipruimte zonder gezondheidsrisico’s te kunnen betreden. Indien dergelijke voorzorgsmaatregelen moeten worden getroffen om een deel van de woning te kunnen gebruiken, is naar gangbaar spraakgebruik geen sprake van normaal gebruik van de woning.

Was koper bekend met deze asbest?
Verkoper is van mening dat koper bekend had kunnen zijn met de aanwezigheid van asbest in de kruipruimte en de badkamer. Verkoper verwijst naar artikel 10 onder e van koopovereenkomst waarin verkoper verklaart: ‘dat er voor zover bekend in of aan de onroerende zaak wel asbest of asbesthoudende stoffen aanwezig zijn’. Voorts verwijst verkoper naar artikel 8 van de koopovereenkomst: ‘verkoper verklaart niet in te staan voor aan koper kenbare gebreken op het moment van het sluiten van deze koopovereenkomst’.

Koper is echter van mening dat deze clausules alleen zien op het asbest in het dakbeschot. Deze vorm van asbest was bij zowel koper als verkoper bekend. Verkoper is echter van mening dat deze clausules niet beperkt zijn tot alleen het asbest in het dakbeschot, omdat verkoper niet wist of er elders in de woning asbest aanwezig was. Volgens verkoper zien de clausules ook op asbest op andere plekken in de woning. Dit was voor koper kenbaar en voor gebreken die kenbaar zijn bij koper, is verkoper niet aansprakelijk.

De rechter geeft koper de gelegenheid om te bewijzen dat de clausules in de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat alleen in het dakbeschot van de woning asbest of asbesthoudende stoffen aanwezig waren. In dat geval is verkoper aansprakelijk. Indien de koper daarin niet slaagt, dan komt vast te staan dat de clausules in de koopovereenkomst niet beperkt zijn tot het asbest in het dakbeschot. In dat geval is verkoper niet aansprakelijk omdat dan vast komt te staan dat koper ten tijde van het sluiten van de overeenkomst wist, althans behoorde te weten, dat er naast het asbest in het dakbeschot ook elders in de woning asbest aanwezig kon zijn.