De Nederlandse woningmarkt in regionaal perspectief (samenvatting)

Waar en hoe wij wonen en waarom daar

U kunt hier het volledige rapport van deze studie downloaden.

De Nederlandse woningmarkt staat momenteel in het middelpunt van de belangstelling. Deze aandacht heeft vooral betrekking op de ordening van de woningmarkt. Er is veel minder aandacht voor de ruimtelijke variatie. Zowel de omvang en de samenstelling van de woningvoorraad, als de behoefte aan woonruimte en de aansluiting tussen het woningbestand en de woningbehoefte verschillen echter van plaats tot plaats. Deze variatie is het resultaat van een lange historische ontwikkeling en heeft een bestendig karakter. Verschillende delen van het land vormen bovendien van elkaar te onderscheiden, zelfstandige woningmarktregio’s. Deze ruimtelijke variatie op de Nederlandse woningmarkt vormt het onderwerp van deze special, die een verkorte weergave vormt van de studie ‘De Nederlandse woningmarkt in regionaal perspectief’.

Unieke woningen en unieke regio’s

Woningen zijn vastgoed

In Nederland staan ruim 7,2 miljoen woningen. Deze woningen zijn anders dan andere goederen waarvan we gebruik maken. Woningen zijn immers ‘aard- en nagelvast’ gebonden aan de plaats waar zij staan en hebben een lange levensduur. Daardoor ligt het woningbestand in grote mate vast. De mensen die erin wonen, zijn in principe veel minder plaatsgebonden. Zij willen wonen waar hen dat uitkomt, in een goede woning in een prettige omgeving, van waaruit zij werk en voorzieningen kunnen bereiken.

Ruimtelijke variatie in woningbehoefte

In de praktijk komt de behoefte aan woonruimte echter vooral tot uiting op plaatsen waar al woningen staan. Er zijn regionale verschillen in de omvang van de werkgelegenheid, in het aanbod van voor­zieningen en in de aantrekkelijkheid van het woon- en leefklimaat. Aantrekkelijke regio’s vertonen een sterkere groei van de werkgelegenheid en de bevolkingsomvang dan minder aantrekkelijke gebieden. Door het ruimtelijke beleid van de overheid staat bovendien maar een klein deel van het Nederlandse oppervlak ter beschikking voor wonen. In het belang van een ‘goede ruimtelijke ordening’ streeft de Nederlandse overheid naar een zuinig gebruik van de ruimte. Nieuwbouw moet zoveel mogelijk in reeds bebouwd gebied een plaats vinden. Als gevolg van deze variatie in aantrekkelijkheid en beleid doen zich regionale verschillen voor in werkgelegenheids- en bevolkingsdichtheid (figuur 1).

Figuur 1: Aandeel bebouwd areaal per postcodegebied 2011

Bron: ABF-Research; bewerking Rabobank

Bevolkingsdichtheid en groei typeren regio’s

Deze regionale variatie in intensiteit van het grondgebruik (dichtheid) is het gevolg van regionale verschillen in groei van het aantal inwoners en activiteiten in het verleden. Streken die een goede gelegenheid bieden om in het levensonderhoud te voorzien, groeien sterker en raken daardoor op den duur dichter bevolkt dan regio’s die minder aantrekkelijk zijn voor bewoning. Deze combinatie van dichtheid en groeitempo geeft dan ook een goede indruk van de ontwikkelingsfase waarin een regio zich bevindt. Dichtbevolkte regio’s die een sterker dan gemiddelde groei vertonen, waren gezien de dichtheid in het verleden aantrekkelijk als woonplaats en zijn dat gezien het hoge groeitempo in de huidige tijd nog steeds. Het zijn de kerngebieden van het land. Regio’s die een hoge dichtheid combineren met een laag groeitempo waren in het verleden weliswaar aantrekkelijk, maar zijn dat nu blijkbaar niet meer. Tegenover dit ‘oud goud’ staan gebieden waar de lage dichtheid erop duidt dat deze in het verleden minder dan gemiddeld aantrekkelijk waren, maar die in de huidige tijd een relatief sterke groei vertonen. Anders dan in deze groeiregio’s is in perifere regio’s ook in de huidige tijd echter geen sprake van sterke groei.

De Nederlandse woningmarkt in tweeën

Op grond van bevolkingsdichtheid en -groei gedurende de afgelopen twee eeuwen kan Nederland worden onderscheiden in de Randstad en ‘overig Nederland’. De Randstad -de provincies Noord- en Zuid-Holland, Utrecht en Flevoland- is de grote, dynamische kern van ons land (figuur 2). Deze kern blonk weliswaar niet voortdurend uit qua groeitempo, maar wist toch steeds haar centrale positie te handhaven. Ook in de komende decennia kan de Randstad -na enkele decennia waarin de groei minder krachtig was- een relatief sterke groei tegemoet zien. De andere provincies zijn er ondanks de zeer sterke groei die zij soms vertoonden niet in geslaagd blijvend tot kernprovincie uit te groeien. Op Noord-Brabant na zullen de andere provincies in de komende decennia veel minder hard groeien dan de Randstad. Kort en goed groeit de vraag naar woningen in de Randstad dus bij voortduring en is deze groei omvangrijk. In vrijwel de gehele rest van het land is de behoefte aan woningen niet alleen veel minder omvangrijk, maar ligt bovendien stagnatie van de ontwikkeling van de vraag naar woningen op de loer.

Figuur 2: (Prognose) ontwikkeling regionale typering 1840-2040 Bron: ABF-Research, NEHA, PBL; bewerking Rabobank

Ruimtelijke verschillen in de woningvoorraad

Krappe en ruime woonmilieus

Het woningbestand in ons land is het resultaat van anderhalve eeuw (ver)bouwen en slopen. Zowel de woning zelf als de plaats waar zij staat, weerspiegelt het tijdperk waarin zij tot stand kwam. Op grond daarvan kunnen zes woonmilieus worden onderkend. Voor de jaren zestig vond woningbouw in een relatief gering aantal kernen en wijken geconcentreerd plaats en sinds de jaren negentig is dat ook weer het geval. In deze oude en jonge woonmilieus wordt de beschikbare ruimte bovendien doorgaans intensief gebruikt. Woningen staan er dicht opeen. In de jaren zestig en zeventig was de woningbouw veel meer over het land gespreid. Kernen en wijken uit dit tijdperk zijn bovendien minder dicht bebouwd. Tot slot is -als afspiegeling van de groei in welvaart- het aandeel van grote, grondgebonden en koopwoningen in het woningbestand groter naarmate een kern of wijk jonger is.

Het rijtjeshuis is niet overal de norm

Deze woonmilieus komen niet in het gehele land in dezelfde mate voor (figuur 3). Het woningbestand in een regio weerspiegelt de historische ontwikkeling. In de Randstad is het aandeel van oude en jonge stedelijke kernen en wijken groot. Noord-Brabant, Limburg, Overijssel en Zuid-Holland tellen relatief veel woonmilieus uit de suburbanisatieperiode en de provincies aan de rand van het land relatief veel oude, landelijke woonmilieus. Het ‘rijtjeshuis’ –een grote, grondgebonden woning uit de naoorlogse periode– mag dan het stereotype van een Nederlandse woning zijn, de gemiddelde woning in sterk verstedelijkte kernen en regio’s aan de ene kant en in landelijke kernen en regio’s aan de andere kant verschilt sterk van dit beeld. De ‘typisch Nederlandse woning’ staat in een kern met suburbaan karakter in Noord-Brabant of Zuid-Holland.

Figuur 3: Belangrijkste bouwperiode woningvoorraad per postcodegebied 2012 Bron: ABF-Research; bewerking Rabobank

Een groot deel van Nederland is ‘af’

Hoewel in de afgelopen kwarteeuw de woningbouw in vergelijking met de voorgaande decennia meer geconcentreerd plaatsvond, dijde het bebouwde areaal nog steeds uit. Er werd –al dan niet na sloop– weliswaar ook in bestaand gebied gebouwd, maar de groei van het woningbestand vond vooral ‘in de wei’ plaats. Een groot deel van de woningen die in de komende decennia nog moeten worden bijgebouwd om in de groeiende behoefte aan huisvesting te voorzien, kan echter in reeds bebouwd areaal een plaats vinden. Dit bebouwde areaal biedt –in overeenstemming met de eisen van het ruimtelijke beleid– mogelijkheden voor verdichting en hergebruik van ruimte. Met name in de regio’s aan de rand van het land behoeft geen uitbreiding van het bebouwde areaal meer plaats te vinden. Alleen in de Randstad is dat nog nodig.

Ruimtelijke verschillen in woningbehoefte

Toename en verandering van de bevolking

In Nederland wonen nu bijna 17 miljoen mensen, die deel uitmaken van 7,4 miljoen huishoudens. De Nederlandse bevolkingsomvang is in de afgelopen decennia fors toegenomen. Bovendien is de bevolkingssamenstelling onder invloed van vergrijzing, huishoudensverdunning en internationalisering sterk veranderd. Net als dat voor de woningvoorraad het geval is, is er zowel op het fijnmazige niveau van kernen en wijken als op het grofmazige regionale schaalniveau sprake van variatie in omvang, samenstelling en ontwikkeling van de bevolking.

Generaties volgen elkaar op

De bevolkingsgroei komt voor het overgrote deel onderdak in nieuwe kernen en wijken. Daar vestigen zich startende huishoudens, die er kinderen krijgen en –met hun woning en wijk– ouder worden. Dit cohort-effect trad niet alleen op in de naoorlogse uitbreidingswijken, maar doet zich nu ook in de Vinex-wijken voor. Als een generatie sterft, treedt verjonging op. Deze verjonging is nu in de oude, compacte woonmilieus aan de orde. Daardoor is er hier –na decennia van daling van de bevolkingsomvang– sprake van groei. Het tempo van de bevolkingsgroei is in deze oude woonmilieus echter veel lager dan in de nieuwe wijken en in het landelijke gebied. Er is dus nog altijd sprake van suburbanisatie.

Bevolkingssamenstelling bepaalt behoefte, koopkracht en beweeglijkheid

Leeftijd, huishoudensomvang, herkomst en welvaart zijn belangrijke kenmerken van ‘woonconsumenten’, omdat zij het type, de omvang en de prijs bepalen van de gewenste woonruimte. Vooral leeftijd en levensfase zijn van grote invloed op de woningbehoefte. Zij hangen samen met de ‘beweeglijkheid’ van personen, dus de mate waarin personen verhuizen. Jongvolwassenen verhuizen veel vaker dan gezinnen en ouderen. Zij verhuizen vooral naar de stad, terwijl gezinnen en ouderen een voorkeur hebben voor voorsteden en het landelijke gebied. Leeftijdscategorieën ‘stemmen dus met hun voeten’. Bovendien trekken regio’s in het hart van het land, die in economisch opzicht dynamisch zijn of die beschikken over een aantrekkelijk woon- en leefklimaat, per saldo inwoners van elders aan. Minder dynamische regio’s aan de rand van het land zien per saldo inwoners vertrekken. Door dit (leeftijdsgebonden) verhuispatroon treedt in het landelijke gebied en in regio’s met een geringe economische dynamiek vaak een sterke vergrijzing en inmiddels soms ook ‘demografische krimp’ op: een daling van de bevolkingsomvang of zelfs van het aantal huishoudens (figuur 4).

Figuur 4: Prognose ontwikkeling aantal huishoudens 2012-2040 Bron: PBL; bewerking Rabobank

Vergrijzing en krimp in het verschiet

In de komende decennia zal het aantal inwoners en huishoudens in ons land nog groeien –zij het in een aanzienlijk lager tempo– en de vergrijzing, huishoudensverdunning en internationalisering zullen zich naar verwachting voortzetten. Er zijn daarom een miljoen woningen extra nodig. Aangezien het aantal huishoudens na 2040 zal gaan afnemen, zou deze toename van de woningvoorraad althans gedeeltelijk een tijdelijk karakter moeten hebben om leegstand van woningen te voorkomen. Dat zal vooral in de regio’s aan de rand van het land het geval moeten zijn, aangezien hier nu vaak al sprake is van demografische stagnatie en een woningoverschot. Het aantal huishoudens zal hier veel minder sterk toenemen en het aantal verhuizingen zal veel sterker afnemen dan gemiddeld het geval zal zijn in ons land. Alleen in de ‘romp’ van het land –en dan met name in de Noordvleugel van de Randstad– zal het woningbestand na 2040 groter moeten zijn dan nu het geval is. De uitbreiding van het woningbestand zal hier dus een structureel karakter moeten hebben.

Aansluiting op de woningmarkt

Aansluiting verschilt tussen stad en land

De mate waarin de behoefte naar woningen en het woningbestand op elkaar aansluiten, verschilt van gebied tot gebied (figuur 5). In stedelijke gebieden zijn de jonge en weinig welvarende bewoners vaak ontevreden met hun woning en met hun woonomgeving, zijn de woonlasten hoog en heerst bovendien een tekort aan woningen. Tegelijkertijd staan er in grote steden ook vaak woningen leeg. In landelijke gebieden zijn bewoners doorgaans tevreden met hun woning en woonomgeving, zijn de woonlasten relatief laag en heerst vaak een overschot aan woningen. Woningen die niet als zodanig worden gebruikt, worden hier bovendien relatief vaak ingezet voor andere doeleinden, zoals kinderopvang of recreatie. De stedelijke woningmarkt is daarmee minder in balans dan de woningmarkt in het landelijke gebied.

Stedelijke woningmarkt veel groter dan landelijke

Het tekort aan woningen is niet hetzelfde als het verschil tussen het aantal huishoudens en het aantal woningen. Tal van jonge en oudere huishoudens wonen in wooneenheden -studenten- en verzorgings- en verpleegtehuizen- die niet als woning worden geregistreerd. Het ‘papieren’ woningtekort doet zich daardoor vooral voor in studentensteden en dan met name in de oude delen van die gemeenten. Daarnaast speelt de mate van verstedelijking ook een rol bij het aantal verhuizingen en woningverkopen. Stedelingen zijn niet alleen minder tevreden met hun woning en woonomgeving en meer tot verhuizen geneigd, maar verhuizen ook daadwerkelijk vaker dan inwoners van landelijke gemeenten. De stedelijke woningmarkt is daardoor relatief groot en die in het landelijke gebied juist relatief klein. Daarnaast speelt de regionale dynamiek een rol bij het aantal verhuizingen. In krimpregio’s wordt onder andere door de samenstelling van de bevolking veel minder verhuisd dan in groeiende regio’s.

Figuur 5: Woningtekort (woningen -/- huishoudens) t.o.v. woningvoorraad 2011 Bron: ABF-Research; bewerking Rabobank

De koopkracht bepaalt de prijs van het wonen

Vooral de welvaart van de bevolking bepaalt de waarde van een woning en de hoogte van de woonlasten. Dat is zowel op de vrije markt voor koopwoningen en particuliere huurwoningen het geval als voor de sociale huurwoningen, waarbij regelgeving de prijs bepaalt. In mindere mate spelen de krapte op de woningmarkt en de ligging van de woning een rol. In de ‘romp’ van het land is sprake van een hoge woningwaarde en hoge woonlasten, doordat de woningvoorraad er aansluit bij de woonwensen van welvarende (gezins)huishoudens (figuur 6). Aan de minder welvarende rand van het land is de gemiddelde WOZ-waarde veel lager dan in de kern van het land. Hetzelfde geldt echter voor de woonlasten en voor de loan-to-value (LTV; de verhouding tussen de hypotheek en de waarde van de (koop)woning). Daardoor zorgt een (verdere) daling van de woningprijs er juist in de Randstad voor dat een eigenaar-bewoner zijn woonlasten niet meer kan opbrengen. De LTV is hier immers veel hoger.

Regionale woningmarkten

Verhuizingen geven de woningmarkt vorm

‘Woonconsumenten’ stemmen door verhuizing (of verbouwing) hun woning af op hun woonwensen. Daarmee zijn verhuizingen de smeerolie van de woningmarkt. Het aantal verhuizingen tussen twee plaatsen hangt samen met de afstand tussen die plaatsen en hun bevolkingsomvang. Hoe groter twee plaatsen zijn en hoe dichter zij bij elkaar liggen, des te groter is het aantal verhuizingen tussen die plaatsen. Grotere plaatsen zijn de kernen waarop kleinere plaatsen –hun ‘ommeland’– zijn georiënteerd. Kern en ommeland samen vormen een regionale woningmarkt.

Figuur 6: Gemiddelde WOZ-waarde per gemeente 2010 Bron: ABF-Research; bewerking Rabobank

Binding en oriëntatie op de kern

Het aantal regionale woningmarkten dat wordt onderscheiden, is afhankelijk van het aantal kernen dat wordt onderkend. Het aantal kernen wordt op zijn beurt bepaald door de eis die qua inwonertal of aandeel in de verhuizingen in ons land aan een plaats wordt gesteld. Hoe strenger deze eis, des te kleiner het aantal kernen en woningmarktregio’s en des te groter hun gemiddelde omvang. Met de omvang van de woningmarktregio neemt hun homogeniteit –het aandeel van de verhuizingen dat binnen de regio plaatsvindt– toe, maar neemt de gemiddelde oriëntatie op de kern van die regio af.

In Nederland maken binnengemeentelijke verhuizingen gemiddeld meer dan zestig procent van het totale aantal verhuizingen uit. Oftewel, bij ruim zestig procent van de verhuizingen in ons land wordt geen gemeentegrens overschreden. Als de 415 gemeenten als evenzovele woningmarktregio’s worden opgevat, zijn de homogeniteit en de oriëntatie op de kern van die regio gemiddeld dus meer dan zestig procent. Als twintig woningmarktregio’s worden onderkend, vindt gemiddeld tachtig procent van de verhuizingen binnen een regio plaats, maar is de gemiddelde oriëntatie op de kernen van die regio’s meer dan gehalveerd.

Grote en kleine regio’s

De omvang en de onderlinge afstand van de kernen bepaalt het ruimtelijke patroon van regionale woningmarkten (figuur 7). Door de ongelijkmatige spreiding van grote gemeenten –kernen– over het land telt de Randstad een groot aantal woningmarktregio’s, die groot zijn qua inwonertal, maar relatief klein qua oppervlakte. In de dunner bevolkte regio’s buiten de Randstad zijn het aantal regio’s en het gemiddelde inwonertal juist klein en is de gemiddelde oppervlakte relatief groot. De oriëntatie en omvang van regionale woningmarkten variëren overigens met de tijd doordat gemeenten een positie als kern verwerven of juist kwijtraken.

Figuur 7: Twintig woningmarktregio’s in Nederland o.b.v. verhuizingen 2000-2009 Bron: ABF-Research; bewerking Rabobank

Aanbevelingen

Bouw woningen waaraan behoefte is

Nederland als geheel heeft een tekort aan woningen, maar dit tekort is zeer ongelijkmatig over de verschillende typen huishoudens en over het land verdeeld. In het landelijke gebied bestaat een klein overschot aan woningen, maar in stedelijke gemeenten heerst een tekort aan woningen. Het tekort doet zich vooral voor in gemeenten waar een instelling voor hoger onderwijs is gevestigd.

Dat is het gevolg van de forse omvang van de huidige cohorten jongvolwassenen en hun verhuisgedrag. Jongvolwassenen -veruit de meest ‘beweeglijke’ leeftijdscategorie- verhuizen per saldo vanuit de voorsteden en het landelijke gebied naar de ‘studentensteden’. In de fase van gezinsvorming keren zij de stad echter weer de rug toe en vestigen zij zich in voorsteden en in het landelijke gebied. In de jaren twintig van deze eeuw zullen de huidige cohorten jongvolwassenen de fase van de gezinsvorming bereiken en een woning gaan zoeken in suburbane woonmilieus. In deze woonmilieus is nu sprake van een sterke vergrijzing, waardoor hier maar weinig woningen ‘op de markt’ komen. Zodra deze vergrijzing overgaat in sterfte -juist op het moment dat de suburbanisatie van gezinnen gaat toenemen- zal het aantal woningen dat in de suburbane woonmilieus beschikbaar komt echter toenemen.

Om het tekort aan woonruimte terug te dringen is de bouw van goedkope, tijdelijke (starters)woningen in (studenten)steden nodig, niet zozeer bouw van gezinswoningen of bouw van woningen in voorsteden of het landelijke gebied.

Bouw in regio’s waar de behoefte aan woningen toeneemt

Om de verwachte bevolkingsgroei een onderdak te kunnen bieden, zal het woningbestand in ons land tot 2040 met bijna een miljoen eenheden moeten toenemen. De bevolkingsontwikkeling zal net als in het verleden forse regionale verschillen laten zien. Tegenover regio’s met een sterke groei staan stagnerende of ‘krimpende’ regio’s. Om regionale overschotten of tekorten aan woningen te voorkomen, zou de bouw van woningen moeten aansluiten bij deze regionale variatie in de ontwikkeling van de behoefte. Dat houdt in dat in regio’s waar het aantal huishoudens dankzij de economische dynamiek of de kwaliteit van het woon- en leefklimaat sterk zal toenemen uitbreiding van de woningvoorraad zal moeten plaatsvinden.

In regio’s waar de bevolkingsomvang (verder) zal afnemen, zal de woningvoorraad echter kleiner moeten worden. Daar zullen per saldo woningen moeten worden gesloopt. Ook in deze regio’s is echter nieuwbouw nodig om kwaliteitsverhoging van de woningvoorraad mogelijk te maken. Daarom is de sloopopgave hier groter dan het woningoverschot.

Zorg voor toename van de woningvoorraad in de ‘romp’ van het land en voor minder woningen aan de rand van het land.

Druk op de ruimte maakt inbreiding noodzakelijk, …

De toename van de bevolking zal het grootst zijn in het dichtst bevolkte deel van het land, waar de schaarste aan ruimte het grootst is. In deze meest verstedelijkte gebieden is niet alleen het tekort aan woonruimte het grootst, maar is ook de onderbenutting van de woningvoorraad door leegstand het sterkst. Bovendien is in vrijwel het gehele land sprake van onderbenutting van maatschappelijk en commercieel vastgoed.

Door ‘inbreiding’ -woningbouw in bestaand stedelijk gebied- kan in gebieden waar de ruimte schaars is en waar het buitengebied door het ruimtelijk beleid wordt beschermd tegen verstedelijking, toch worden voorzien in een deel van de behoefte aan woonruimte. Door de dichtheid waarmee de inbreiding plaats vindt te laten verschillen met het type woonmilieu en de mate waarin een gemeente is verstedelijkt, blijft -bij een hogere dichtheid in het algemeen- de variatie tussen woonmilieus en verstedelijkingscategorieën bestaan. Deze differentiatie leidt ertoe dat stedelijke woonmilieus –door de hoge bebouwingsdichtheid– een groot potentieel hebben voor inbreiding. Desondanks schiet de inbreidingscapaciteit in de Randstad tekort, waardoor daar toch uitbreiding van het stedelijke areaal noodzakelijk is.

Zet reeds bestaand vastgoed (woningen en bedrijfsgebouwen) in om het tekort aan woonruimte terug te dringen en maak daarnaast in regio’s met een krappe woningmarkt, zoals de Noordvleugel van de Randstad, uitbreiding van het stedelijke areaal mogelijk.

…gebrek aan vraag eveneens

De rand van het land kent een overschot aan woningen. In een aantal van deze regio’s zal de toename van het aantal huishoudens tekortschieten om dit overschot te doen verdwijnen. Hoewel het hier doorgaans om dunbevolkte gebieden gaat waar de omvang van het stedelijke areaal gering is, zijn ook in deze regio’s hergebruik van ongebruikt bebouwd areaal en intensivering nodig, zowel uit het oogpunt van zuinig ruimtegebruik als om het overschot aan woningen terug te dringen. Bouwen ‘in de wei’ zou dit –en de verspilling van ruimte– immers alleen maar doen toenemen.

Wees ook in dunbevolkte regio’s zuinig op de ruimte.

Voor bronvermeldingen zie: ‘De Nederlandse woningmarkt in regionaal perspectief’.