Verkoop van een woning met een levenstestament: zo werkt het
Wanneer de eigenaar van een woning niet meer wilsbekwaam is en in een zorgcentrum verblijft, maar er wél een levenstestament is opgesteld, kan verkoop van de woning in veel gevallen gewoon doorgaan. Wel komt hier juridisch en praktisch het nodige bij kijken. Hieronder leggen wij – vanuit Maison Makelaars – stap voor stap uit hoe dit traject verloopt en waar je op moet letten.
1. Controleer het levenstestament
De basis ligt bij het levenstestament. Dit document is meestal opgesteld bij de notaris en bepaalt:
- wie de gevolmachtigde is (bijvoorbeeld partner, kind of andere vertrouwenspersoon);
- welke bevoegdheden deze persoon heeft;
- of de gevolmachtigde onroerend goed mag verkopen;
- of er aanvullende voorwaarden gelden (bijvoorbeeld toestemming van meerdere personen of toezicht).
❗ Staat de verkoop van onroerend goed niet expliciet vermeld?
Dan kan de notaris of kantonrechter alsnog toestemming vereisen.
2. Vaststellen van wilsonbekwaamheid
Als de eigenaar niet meer zelfstandig kan handelen, moet dit formeel worden vastgesteld:
- meestal via een medische verklaring (bijvoorbeeld van de huisarts of specialist);
- de notaris beoordeelt of het levenstestament “in werking” mag treden.
Dit is nodig voordat de gevolmachtigde daadwerkelijk mag optreden.
3. Contact met de notaris
De notaris speelt een centrale rol in dit proces en:
- controleert de geldigheid van het levenstestament;
- verifieert of de gevolmachtigde bevoegd is tot verkoop;
- begeleidt de juridische overdracht (akte van levering);
- schrijft de eigendomsoverdracht in bij het Kadaster.
In sommige gevallen kan de notaris extra waarborgen verlangen, zoals:
- een recente taxatie;
- instemming van andere erfgenamen;
- toezicht door de kantonrechter.
4. Woning laten taxeren
Bij verkoop vanuit een levenstestament is een onafhankelijke taxatie vaak verplicht of sterk aan te raden:
- om aan te tonen dat de woning tegen marktconforme voorwaarden wordt verkocht;
- om discussies met erfgenamen of instanties te voorkomen;
- voor verantwoording richting notaris of kantonrechter.
5. Schakel een makelaar in
Een verkoop via een levenstestament vraagt om extra zorgvuldigheid. Een makelaar:
- bepaalt een realistische marktwaarde;
- begeleidt het volledige verkoopproces;
- communiceert met notaris, koper en gevolmachtigde;
- bewaakt de belangen van de eigenaar.
Bij Maison Makelaars zorgen wij ervoor dat dit proces transparant, rustig en correct verloopt – met respect voor de situatie.
6. Overwegingen rondom zorg en financiën
Als een ouder naar een zorginstelling verhuist en de woning leeg staat, blijft het huis nog twee jaar in box 1 en gelden de normale regels, zoals hypotheekrenteaftrek. Na 24 maanden verhuist de woning naar box 3 en telt deze als vermogen. Daardoor vervalt de renteaftrek en betaal je meestal meer belasting, wat financieel nadeliger is.
De verkoop van de woning kan gevolgen hebben voor:
- eigen bijdrage zorg (WLZ);
- vermogen in box 3;
- toekomstige erfbelasting.
Het is verstandig om:
- een financieel adviseur of fiscalist te raadplegen;
- vooraf inzicht te krijgen in de gevolgen van verkoop versus aanhouden van de woning.
7. Koopovereenkomst en levering
De gevolmachtigde:
- tekent de koopovereenkomst namens de eigenaar;
- ondertekent ook de leveringsakte bij de notaris;
- handelt altijd in naam van en in het belang van de eigenaar.
De opbrengst van de woning:
- blijft eigendom van de oorspronkelijke eigenaar;
- wordt meestal gestort op diens rekening;
- moet aantoonbaar worden gebruikt voor zorg, levensonderhoud of vermogensbeheer.
8. Wanneer is toestemming van de kantonrechter nodig?
Toestemming van de kantonrechter is soms alsnog verplicht als:
- het levenstestament onduidelijk of beperkt is;
- verkoop van de woning niet expliciet is toegestaan;
- er twijfel is over belangenverstrengeling;
- er conflicten zijn tussen betrokkenen.
Dit traject kost extra tijd (vaak enkele weken tot maanden).
Samenvattend: wat heb je nodig voor verkoop?
✔ Geldig levenstestament
✔ Vastgestelde wilsonbekwaamheid
✔ Bevoegde gevolmachtigde
✔ Notariële begeleiding
✔ Taxatierapport
✔ Makelaar met ervaring
✔ Inzicht in fiscale en zorggevolgen
Ons advies
De verkoop van een woning in deze situatie is meer dan een standaard verkoop. Het vraagt om:
- juridische nauwkeurigheid
- transparantie richting familie
- respect voor de kwetsbare positie van de eigenaar
Bij Maison Makelaars begeleiden wij dit traject stap voor stap, in nauwe samenwerking met notaris en adviseurs. Zo zorgen we ervoor dat alles correct, zorgvuldig en zonder onnodige stress verloopt.
Wil je weten hoe dit in jouw specifieke situatie uitpakt? Dan denken wij graag met je mee.
