Hoe hypotheek oversluiten geld kost én oplevert

De hypotheekrente staat laag. Je betaalt nu vanaf 3,80% voor een rentevaste periode van tien jaar, al snel twee procent minder dan een jaar of vijf geleden. Alles wijst erop dat de rente binnen afzienbare tijd weer gaat stijgen. Tijd om snel over te sluiten, zou je zeggen. Tot je ziet dat je bank hiervoor een paar duizend euro boete rekent. Hoe zit dat?

Sluit je je hypotheek over, dan moet je dat eigenlijk zien als vroegtijdig aflossen. Zo voelt het niet, je gaat immers weer een andere hypotheek aan. Maar met de ‘opbrengst’ van je nieuwe hypotheek, wordt de oude hypotheek afgelost. In je hypotheekovereenkomst wordt dan ook gesproken over de consequenties van vervroegd aflossen, niet van oversluiten.

Waarom betaal je een boete?
Als je een hypotheekovereenkomst aangaat met je bank, dan is je bank voor die periode verzekerd van bepaalde inkomsten. Bijvoorbeeld tien jaar lang, ieder jaar 5% rente over € 200.000. Besluit jij om binnen die tien jaar van deze overeenkomst af te stappen, dan loopt je bank dus inkomsten mis. Zij hebben immers nog enkele maanden of jaren op rente-inkomsten gerekend. In bovenstaande overeenkomst zou het gaan om € 10.000 rente per jaar. Die misgelopen inkomsten compenseer je middels de oversluitboete.

Hoe wordt de boete berekend?
De berekening van de boete is vastgesteld in de hypotheekovereenkomst en kan onderling verschillen. Voor de meeste hypotheken geldt dat je een deel van je lening, bijvoorbeeld 15%, boetevrij mag aflossen. Over het niet-boetevrij aflosbare deel, in dit geval 85%, betaal je dan eenmalig een boete. Die boete is afhankelijk van het verschil tussen jouw rentetarief (5%) en het tarief waartegen de bank het bedrag opnieuw weg kan zetten.
Een voorbeeld: je hebt een hypotheek van € 200.000 tegen 5% tot 2015. Wil je er nu vanaf, dan mag je 15% boetevrij aflossen en over de overige 85% betaal je een boete. De berekening is als volgt: 85% van € 200.000 is € 170.000. Je betaalt nu 5%. Het huidige twee jaar vaste rentetarief (het aantal jaar dat je bank nog van je tegoed heeft) van de betreffende bank is bijvoorbeeld 2,8%. Je bank loopt dus twee jaar lang 2,2% over € 170.000 mis. Je boete komt neer op €7.480.

Oversluiten bij je eigen bank
Die € 7.480 is wat je betaalt wanneer je overstapt naar een andere bank: wanneer je een compleet nieuwe hypotheekovereenkomst aangaat. Een andere mogelijkheid is dat je bij je eigen bank blijft, maar alleen een nieuwe overeenkomst aangaat wat betreft de rentevaste periode. De hypotheekovereenkomst blijft dan bestaan. Je boete wordt dan anders berekend: je bestaande rentetarief (bijvoorbeeld 5%) wordt afgezet tegen het actuele tarief (3,80% voor een nieuwe periode van tien jaar) en je betaalt een boete die het renteverschil compenseert. In dit geval is het actuele tarief 1,2% lager en betaal je dus een boete van € 3.570 over het niet-boetevrij aflosbare deel.

Hoe is oversluiten toch voordelig?
Zoals je ziet kost het geld wanneer je je hypotheek oversluit voordat je rentevaste periode voorbij is. Dat is vervelend, maar wel logisch. Het betekent echter niet dat oversluiten ook onder de eindstreep geld kost. Je rentelasten gaan immers omlaag: je hypotheek van 200.000 kost bij het nieuwe rentetarief van 3,8% nog€ 7.600 per jaar, dat is € 2.400 minder dan voordat je oversluit. Je oversluitboete heb je dus na iets meer dan drie jaar terugverdiend. In de jaren erna ben je zeker van een laag tarief, terwijl de dan actuele stand tegen die tijd vermoedelijk hoger ligt.
De lagere maandlasten zijn niet de enige motivatie om je hypotheek over te sluiten. Soms kan het juist heel interessant zijn om te tekenen voor hogere maandlasten: mogelijk heb je nu een rentetarief van 3,60%, dat nog drie jaar loopt. De hypotheekrente is nu licht hoger, dus als je oversluit ga je meer betalen. Het lijkt tegenstrijdig om bewust te kiezen voor iets hogere rentelasten, maar dan weet je wél zeker dat je de komende tien (of twintig, of …) jaar voorzien bent van een betaalbare hypotheek. Per saldo is de kans groot dat je zo voordeliger uit bent dan wanneer je over drie jaar, bij het aflopen van je rentevaste termijn, verder gaat kijken.

Wat gebeurt er met je hypotheekvorm?
Het merendeel van de koopwoningeigenaren heeft de oude vertrouwde aflossingsvrije hypotheek. Per 1 januari 2013 mag deze niet meer aangeboden worden wanneer je meer dan 50% van de marktwaarde van je woning wil lenen. Wil je je huidige aflossingsvrije hypotheekvorm behouden, maar wel profiteren van het actuele rentetarief? Dat wordt lastig. Je kunt namelijk niet van bank wisselen, je huidige hypotheekvorm (aflossingsvrij) kun je bij een nieuwe bank immers niet meer afsluiten.
Voor de hypotheekvorm geldt hetzelfde als bij de boeteberekening: teken je voor een nieuwe rentevaste periode bij je eigen bank, dan blijft de originele hypotheekovereenkomst geldig. Je hypotheekvorm verandert dan dus niet, tenzij je daar bewust voor kiest. Helaas is de kans dat je een goed rente-aanbod krijgt daardoor ook veel kleiner: je bank weet immers ook dat je liever niet wil overstappen naar een andere hypotheekverstrekker.

Wil je per sé je huidige aflossingsvrije hypotheekvorm behouden, dan zit er niets anders op: je huidige bank is de enige optie. Toch kan het interessant zijn om verder te kijken. Met de huidige lage rentes kun je inclusief aflossing op vergelijkbare maandlasten uitkomen, als enkele jaren terug met een aflossingsvrije hypotheek. Los daarvan: Het oversluiten van je hypotheek heeft fiscale gevolgen, zeker als ook je hypotheekvorm veranderd. Een financieel adviseur kan deze gevolgen voor je inzichtelijk maken en bekijken of oversluiten interessant is, zowel voor de korte als lange termijn.