Een woning in de achtertuin

Straks ook zonder mantelzorg?

‘Vanaf 1 januari mag je zonder vergunning een woning voor je ouders of kinderen in de achtertuin zetten.’ Het klinkt bijna te mooi om waar te zijn. En zoals zo vaak bij nieuwe regels rond wonen, zit de werkelijkheid nét iets genuanceerder in elkaar.

Want was een mantelzorgwoning niet al vergunningsvrij? En wat is dan precies het verschil met een pré-mantelzorgwoning? Kunnen ouders straks zomaar bij hun kinderen in de tuin gaan wonen? Mag een volwassen zoon of dochter daar ook zelfstandig wonen? En betekent vergunningsvrij werkelijk dat je niets meer met de gemeente te maken hebt?

Laat ik er niet omheen draaien: de aangekondigde verruiming kan een heel mooie bijdrage leveren aan de woningmarkt. Zeker in een regio als de onze, waar veel woningen op ruime percelen staan en families graag voor elkaar zorgen. Maar wie denkt dat vanaf 1 januari iedere flinke achtertuin automatisch een extra bouwplaats wordt, loopt te hard van stapel.

De mantelzorgwoning bestond al

Een mantelzorgwoning is geen nieuw verschijnsel. Ook nu kan het in veel gevallen mogelijk zijn om een bestaande garage of schuur te verbouwen, een nieuw bijgebouw te bouwen of een verplaatsbare woonunit op het achtererf te plaatsen.

Daarbij moet wel daadwerkelijk sprake zijn van mantelzorg. Het gaat dus niet om af en toe een boodschap doen of samen een kop koffie drinken, maar om langdurige en intensieve hulp aan iemand die ondersteuning nodig heeft.

De ene persoon woont in de hoofdwoning en de andere in de mantelzorgwoning. Dat kan betekenen dat een hulpbehoevende ouder bij een kind in de tuin woont. Andersom kan ook: de ouders blijven in hun vertrouwde woning wonen en het kind dat de zorg verleent, verhuist naar de kleinere woning op het erf.

Onder voorwaarden kon en kan zo’n mantelzorgwoning al vergunningsvrij zijn. Sinds de invoering van de Omgevingswet in 2024 spelen de regels van het gemeentelijke omgevingsplan daarbij een belangrijke rol. Daardoor kunnen de precieze mogelijkheden per gemeente verschillen. Dat is dus niet de grote verandering waar we nu over spreken.

Pré-mantelzorg is iets anders

Steeds vaker spreken mensen over een pré-mantelzorgwoning. Daarbij is nog geen sprake van intensieve mantelzorg, maar wil een familie wel alvast voorsorteren op de toekomst.

Denk aan ouders die nog gezond en zelfstandig zijn, maar merken dat hun huidige woning te groot wordt. Ze willen graag kleiner wonen, dichtbij hun kinderen. Niet omdat ze vandaag al verzorging nodig hebben, maar omdat ze weten dat die behoefte over vijf of tien jaar kan ontstaan.

Dat klinkt logisch. Je regelt de verhuizing wanneer iedereen nog fit is en zelf keuzes kan maken. De ouders wonen zelfstandig, de kinderen zijn dichtbij en er ontstaat geen haast wanneer de gezondheid later achteruitgaat.

Toch viel zo’n situatie niet vanzelfsprekend onder de regels voor een mantelzorgwoning. Er was immers nog geen daadwerkelijke zorgrelatie. Of een pré-mantelzorgwoning mogelijk was, hing daarom sterk af van het plaatselijke beleid. De ene gemeente bood hiervoor ruimte, terwijl in een andere gemeente een vergunning of een afwijking van het omgevingsplan nodig was.

De familiewoning is de echte verandering

De grote verandering zit in de introductie van de familiewoning. Naar verwachting wordt het vanaf 1 januari 2027 mogelijk om onder landelijke voorwaarden vergunningsvrij een zelfstandige woning op het achtererf te realiseren voor familieleden in de eerste graad. Denk daarbij aan ouders en kinderen, maar ook aan adoptieouders, adoptiekinderen en pleegkinderen.

Het belangrijkste verschil is dat er géén mantelzorgsituatie meer nodig is. Een ouder hoeft dus niet eerst hulpbehoevend te zijn. En een volwassen zoon of dochter hoeft geen mantelzorger te zijn om in de woning te mogen wonen. De familieband is straks, binnen de gestelde voorwaarden, voldoende.

Een familiewoning kan worden gebruikt door ouders die kleiner willen wonen en hun ruime gezinswoning aan een jong gezin willen verkopen. Maar ook door een volwassen kind dat door de hoge woningprijzen en het beperkte aanbod geen eigen woning kan vinden. Of door een familie die alvast rekening wil houden met een toekomstige zorgvraag, zonder te moeten wachten totdat die zorg daadwerkelijk nodig is.

Het is dus niet alleen een zorgoplossing. Het wordt ook een woonoplossing.

Meer woningen zonder nieuwe woonwijk

In Nederland praten we veel over het bouwen van honderdduizenden woningen. Daarbij denken we vooral aan nieuwe woonwijken, appartementencomplexen en grote gebiedsontwikkelingen. Maar een deel van de oplossing kan ook veel kleiner en dichter bij huis liggen.

Op veel erven staat al een garage, een grote schuur of een ander bijgebouw. Soms is er voldoende ruimte voor een compacte, zelfstandige woning zonder dat het karakter van de omgeving ingrijpend verandert.

Eén woning op één erf lijkt misschien niet veel. Maar wanneer dit op veel geschikte plaatsen gebeurt, ontstaat toch een serieus aantal extra woningen. Bovendien komen daardoor soms bestaande woningen vrij.

Stel dat ouders vanuit een ruime gezinswoning verhuizen naar een kleinere familiewoning in de tuin van hun dochter. Hun oude woning kan vervolgens worden gekocht door een jong gezin. Er ontstaat dus niet alleen een extra woonplek op het erf; er komt ook beweging in de bestaande woningvoorraad.

Vergunningsvrij is niet hetzelfde als regelvrij

Het woord ‘vergunningsvrij’ wekt gemakkelijk de indruk dat je een woning kunt bestellen, een kraan kunt laten komen en een paar weken later de sleutel kunt overhandigen. Zo eenvoudig is het niet.

Ook een vergunningsvrije mantelzorg- of familiewoning moet aan voorwaarden voldoen. De woning moet op het achtererf staan. Onder de landelijke regeling wordt het niet mogelijk om de woning zonder vergunning in de voortuin te plaatsen.

Verder gelden grenzen voor de oppervlakte van alle bijgebouwen samen. Bij een bebouwingsgebied tot en met 100 vierkante meter mag maximaal de helft worden bebouwd. Bij grotere erven loopt de toegestane oppervlakte stapsgewijs op, tot uiteindelijk een maximum van 150 vierkante meter aan bijbehorende bouwwerken.

Ook de hoogte is begrensd. De maximale bouwhoogte wordt 5 meter. Wordt hoger gebouwd dan 3 meter, dan moet het bouwwerk een schuin dak krijgen.

Daarnaast blijven alle bouwtechnische regels gelden. Denk aan brandveiligheid, ventilatie, daglicht, isolatie, constructieve veiligheid en de bereikbaarheid voor hulpdiensten. Ook moet worden gekeken naar parkeren, riolering, water, elektriciteit en eventueel een eigen huisnummer. Een groot perceel alleen is dus niet voldoende.

Van wie is die woning eigenlijk?

Naast de bouwregels zijn er vragen die misschien nog wel belangrijker zijn. Wie betaalt de familiewoning? Wie wordt juridisch eigenaar? Wat gebeurt ermee wanneer de ouders overlijden? Wordt de investering meegenomen in een toekomstige erfenis? Wat als één van de kinderen op het erf woont en de andere kinderen niet? En wat gebeurt er wanneer de hoofdwoning wordt verkocht?

Een woning die door de ouders wordt betaald maar op de grond van hun kind wordt geplaatst, wordt door natrekking in beginsel onderdeel van het perceel. Zonder goede juridische afspraken kan het kind dat eigenaar is van de grond daarmee ook eigenaar worden van de woning.

Dat kan gevolgen hebben voor de financiering, belastingen, schenkingen, de erfenis en de onderlinge verhoudingen binnen de familie. Ook de bank of hypotheekverstrekker van de hoofdwoning kan een rol spelen, omdat de zelfstandige woning invloed kan hebben op het onderpand.

Dit zijn geen redenen om het niet te doen. Het zijn wel redenen om het vooraf goed te regelen.

Denk ook aan de toekomst

Een familiewoning wordt meestal geplaatst vanuit een positieve gedachte: ouders en kinderen willen dichter bij elkaar wonen en elkaar helpen. Toch moet je ook nadenken over situaties waarvan je hoopt dat ze nooit ontstaan.

Wat als de relatie tussen de bewoners verslechtert? Wat als de hoofdwoning vanwege een scheiding moet worden verkocht? Wat als de ouders na enkele jaren toch naar een zorginstelling moeten verhuizen? Mag de familiewoning dan aan iemand anders worden verhuurd? Kan de woning blijven staan? Of moet de woonfunctie worden beëindigd?

Vergunningsvrij voor familie betekent namelijk niet automatisch dat de woning later vrij verhuurd of verkocht mag worden. De toegestane bewoning blijft gekoppeld aan de voorwaarden van de regeling.

Een familiewoning is bovendien normaal gesproken geen volledig losstaand verkoopbaar huis met een eigen perceel. Wie de woning later afzonderlijk wil verkopen, krijgt te maken met heel andere regels, zoals woningsplitsing, kadastrale splitsing en het omgevingsplan. Daarom moet je niet alleen bespreken hoe je begint, maar ook hoe je eventueel weer uit elkaar gaat.

Wat betekent dit voor de waarde?

Als makelaar krijg ik natuurlijk meteen de vraag wat een familiewoning doet met de waarde van het totale object. Daar bestaat geen standaardantwoord op.

Een goed gebouwde woning met een praktische indeling en een logisch gebruik kan een perceel aantrekkelijker maken. Zeker nu steeds meer mensen zoeken naar mogelijkheden voor mantelzorg, gelijkvloers wonen of wonen met meerdere generaties.

Maar de investering wordt niet automatisch één op één terugverdiend. De waarde hangt onder andere af van de kwaliteit van het gebouw, de juridische situatie, de gebruiksmogelijkheden, de grootte van het resterende erf en de vraag of een volgende eigenaar de woning op dezelfde manier kan gebruiken.

Laat je daarom vóór de investering adviseren over de gevolgen voor de waarde en verkoopbaarheid van het geheel.

Eerst controleren, dan bestellen

Mijn advies is eenvoudig: bestel nooit eerst een woning om daarna pas bij de gemeente te informeren wat er mogelijk is. Laat eerst controleren of het daadwerkelijk om achtererfgebied gaat, hoeveel oppervlakte nog beschikbaar is, welke hoogte- en afstandseisen gelden en of de beoogde bewoners onder de familieregeling vallen.

Kijk daarnaast naar de bouwtechnische eisen, parkeren en nutsvoorzieningen. Leg vast wie de investering betaalt, wie juridisch eigenaar wordt en wat er met de woning gebeurt wanneer de bewoning eindigt.

Bespreek het plan bij voorkeur ook met de buren. Een vergunningvrije mogelijkheid betekent niet dat je geen rekening hoeft te houden met je omgeving. Met tijdig overleg voorkom je vaak veel onnodige weerstand.

Een mooie kans, mits goed geregeld

Ik ben positief over de nieuwe familiewoning. We moeten in Nederland niet alleen groter denken, maar soms ook slimmer. Niet iedere extra woning hoeft onderdeel te zijn van een nieuwbouwplan van honderd woningen. Soms ligt een passende woonoplossing letterlijk in de achtertuin.

De regeling kan ouderen helpen om op tijd kleiner te gaan wonen. Ze kan kinderen een zelfstandige start geven. Ze kan families dichter bij elkaar brengen en toekomstige mantelzorg gemakkelijker maken. En ze kan zorgen voor meer doorstroming op de bestaande woningmarkt.

Maar laten we het verhaal wel eerlijk vertellen. Een mantelzorgwoning kon onder voorwaarden al vergunningsvrij zijn. De echte verandering is dat straks ook een familiewoning voor ouders of kinderen mogelijk wordt zonder dat er al sprake is van mantelzorg. Dat is een forse verruiming, maar geen vrijbrief om iedere achtertuin vol te bouwen.

Vergunningsvrij betekent minder bureaucratie. Het betekent niet minder verantwoordelijkheid.

Dus heb je een groot perceel en denk je: daar zou mijn vader, moeder, zoon of dochter mooi kunnen wonen? Dan is het zeker de moeite waard om de mogelijkheden te onderzoeken. Doe het alleen in de juiste volgorde: eerst het perceel, de regels en de familieafspraken bekijken. Daarna pas de woning uitzoeken.

Want samen wonen begint met een goed idee. Samen gelukkig blijven wonen begint met goede afspraken.

Aldus Maarten Pijnenborgh, franchisegever van Maison Makelaars.

Belangrijk: de regeling voor familiewoningen is uitgewerkt in het Besluit versterking regie volkshuisvesting. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2027. Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk juridisch, fiscaal, bouwkundig of hypotheekadvies. Controleer vóór uitvoering altijd de actuele landelijke en gemeentelijke regels.

Maarten Pijnenborgh

Franchisegever Maison Makelaars

Druktemaker over de woningmarkt