BOUWGROND – BTW? – OVERDRACHTSBELASTING?

De afgelopen jaren is er heel veel jurisprudentie bijgekomen over de omzetbelasting. Tijd voor een nieuw ABC van de btw. En voor de liefhebber een stukje toelichting. Want wanneer is een bouwterrein eigenlijk belast met btw?

Inleiding

Btw is een Europese belasting. De begrippen in de wet moeten daarom ingevuld worden in een Europees kader. Aanleiding voor deze harmonisatie is het Verdrag van Rome uit 1957. Daarin is besloten dat Europese landen een interne markt moeten vormen en eerlijk met elkaar moeten kunnen handelen. Omdat iedere staat een eigen stelsel van wetten en regels had, is besloten de btw te harmoniseren. De Europese Commissie geeft richtlijnen uit waarin het beleid is omschreven. Als er vragen zijn over de uitleg van de begrippen in die richtlijn, dan kunnen die voorgelegd worden aan het Europese Hof van Justitie.

Stiekem

In de richtlijn staan allerlei begrippen en normen opgenomen. Die begrippen en normen verschillen in betekenis – ondanks het feit dat de begrippen tekstueel gelijk zijn – van de begrippen in de Nederlandse wetgeving. Brussel vindt het van belang dat de lidstaten zoveel mogelijk hetzelfde vaststellen en hetzelfde interpreteren. Dat is ook in het belang van Brussel zelf. Ieder land draagt een percentage van zijn totale btw-omzet af aan Brussel. Daarmee is de btw een belangrijk financieringsinstrument van de Europese Commissie.

Lastig

In Nederland wordt de totstandkoming van wetgeving uitgebreid bijgehouden en vastgelegd. Dat doet de Europese Commissie niet. Richtlijnen komen alleen tot stand met uniformiteit. Dat betekent dat er vage teksten ontstaan bij wijze van compromis. De totstandkoming vindt plaats achter gesloten deuren. Er is dus geen parlementaire geschiedenis beschikbaar. Dit onderstreept het belang van het Hof van Justitie. Die geeft uitsluitsel en vult de leemtes op die in de richtlijn zijn ontstaan. Daarvoor heeft het Hof van Justitie algemene beginselen van Europees Recht geformuleerd. Dat zijn beginselen die in de meeste lidstaten aanwezig zijn, zoals bijvoorbeeld mensenrechten.

Directe werking

De richtlijn heeft in Nederland een directe werking. Het hoeft niet omgezet te worden in nationale wetgeving voordat iemand er een beroep op kan doen. Als de uitleg in de Nederlandse wetgeving ruimer is dan in de richtlijn ontstaat er voor de ondernemer een keuzevrijheid. Die mag een beroep doen op de uitleg die het best past, dus óf de richtlijn óf de Nederlandse wetgeving.

Basis voor vastgoed

Onroerend goed is uitgezonderd van btw-heffing. Alleen als het gaat om ‘de levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het erbij behorend terrein vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming, alsmede de levering van een bouwterrein’  is er wel sprake van btw-heffing. Andere uitzondering is de btw-levering op verzoek, oftewel het optieverzoek.

Nieuwe arresten

Ik heb niet eerder zoveel uitspraken over btw voorbij zien komen als de afgelopen vier jaar. De omzetbelasting is daarom eens te meer een gebied voor specialisten geworden. Maar er worden ook nieuwe kansen geboden. U kunt het zien als een wiskundige formule. Draai een beetje aan de knoppen en iets wel of niet belast met btw. Het is maar net wat gewenst wordt in die concrete situatie.

Huidige stand van zaken

De huidige stand van zaken is dat de levering van een bouwterrein van rechtswege is belast indien sprake is van een 1. onbebouwde grond waaraan 2. met het oog op de bebouwing 3. werkzaamheden zijn verricht (of een omgevingsvergunning in de zin van de Wabo; de bouwvergunning is verleend).

Voor de btw-status van grond onderscheidt de staatssecretaris de volgende situaties:

1. De verkoper sloopt gedeeltelijk: Een perceel grond waarop zich een gedeeltelijk gesloopt gebouw bevindt, vormt voor de btw-heffing in beginsel nog steeds bebouwde grond (HvJ EU 12 juli 2012). Het gedeeltelijk slopen van een gebouw (op of in de grond is nog een bouwkundige constructie aanwezig zoals muren en/of fundering) leidt als zodanig niet tot het ontstaan van onbebouwde grond of een bouwterrein. Dit geldt ook als de door of in opdracht van de leverancier in de toekomst, na de juridische levering, verrichte handelingen zich beperken tot slechts gedeeltelijke sloop.

2. De verkoper sloopt volledig: Door sloophandelingen kan een bouwterrein ontstaan als het perceel op het tijdstip van de levering daadwerkelijk bestemd is om te worden bebouwd (HvJ EU 17 januari 2013). De bestemming van bebouwing van de grond moet blijken uit een globale beoordeling van de omstandigheden van een transactie, met inbegrip van de intentie/wilsverklaring van partijen met betrekking tot de btw-behandeling van de transactie, mits deze wordt ondersteund door objectieve gegevens. De door de verkoper aangegane sloopverplichting vormt een dergelijk gegeven, mits duidelijk is dat de sloop heeft plaatsgevonden met het oog op de toekomstige bebouwing.

3. De verkoper sloopt volledig en realiseert ook een nieuw gebouw: Als de leverancier zich ten tijde van de juridische levering van het perceel naast de sloop ook heeft verplicht een nieuw gebouw te realiseren, bestaat de prestatie uit de oplevering van een nieuw gebouw.

Verantwoording

Ik weet best wat van btw, maar er zijn mensen die er veel meer van weten. Het is hun wijsheid die ik heb gebruikt in het ABC bij deze blog. Ik heb geprobeerd van alle teksten de schrijvers op te sporen. Ik heb in ieder geval gebruik gemaakt van:

Vastgoedbesluit, Ministerie van Financiën 19 september 2013, nr BLKB2013/1686M (Stcrt 2013, nr 26851); WPNR 2013(6957) Ontwikkelingen: BTW en nieuw vervaardigde onroerende zaken Prof. Dr. B.G. van Zadelhoff (citaten aangeduid met 1.); FTV 2013(2) 8 BTW; een rijke oogst in karige tijden? Prof dr. R. Wolf (citaten aangeduid met 2.).

Klik hier voor de bijlage met het nieuwe ABC.

Bron: http://www.corporatienl.nl/speciaal-voor-u-het-nieuwe-abc-van-de-btw/